უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე ბინის მიყიდვა და გაქირავება — რა უნდა იცოდეს მესაკუთრემ?
საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი უცხოელი მყიდველებისთვის სულ უფრო საინტერესო ხდება. საცხოვრებელი ბინის შეძენა საქართველოში ხშირად დაკავშირებულია არა მხოლოდ ინვესტიციასთან, არამედ ქვეყანაში ხანგრძლივად ცხოვრებასთან, დისტანციურ მუშაობასთან ან ქონების გაქირავებიდან შემოსავლის მიღებასთან.
ამიტომ ქართველი მესაკუთრეებისთვისაც აქტუალური გახდა კითხვა: შეიძლება თუ არა ბინის უცხოელზე გაყიდვა ან გაქირავება და რა სამართლებრივი პროცედურებია საჭირო?
უმეტეს შემთხვევაში, საცხოვრებელი ან სხვა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონების უცხოელზე გასხვისება შესაძლებელია. თუმცა, გარიგებამდე მნიშვნელოვანია ქონების სამართლებრივი სტატუსის, დოკუმენტაციისა და საგადასახადო საკითხების გადამოწმება.
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში ბინის ყიდვა?
დიახ. უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა შეუძლია, მათ შორის ბინის, კომერციული ფართის ან სხვა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონების.
გარიგებისას მნიშვნელოვანია, რომ ქონება სათანადოდ იყოს რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში და არ არსებობდეს ისეთი სამართლებრივი შეზღუდვა, რომელიც მის გასხვისებას ხელს შეუშლის.
განსაკუთრებული ყურადღება საჭიროა მაშინ, როდესაც ბინასთან ერთად მიწის ნაკვეთიც იყიდება. ასეთ შემთხვევაში აუცილებელია მიწის დანიშნულებისა და სამართლებრივი სტატუსის წინასწარ შემოწმება.
სასოფლო-სამეურნეო მიწა — მთავარი გამონაკლისი
უცხოელებისთვის საქართველოში უძრავი ქონების შეძენისას ყველაზე მეტი სიფრთხილე სასოფლო-სამეურნეო მიწას სჭირდება.
საქართველოს მოქმედი ორგანული კანონი სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრებას სპეციალურად არეგულირებს და უცხოელების საკუთრებაზე გარკვეულ შეზღუდვებს აწესებს. კანონში ასევე არსებობს კონკრეტული გამონაკლისები, მათ შორის მემკვიდრეობასთან და კანონით განსაზღვრულ საინვესტიციო შემთხვევებთან დაკავშირებით. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
ამიტომ, თუ სახლი იყიდება მიწის ნაკვეთთან ერთად, მხოლოდ სახლის სტატუსის შემოწმება საკმარისი არ არის. სასურველია წინასწარ გადაამოწმოთ როგორც შენობის, ისე მიწის ნაკვეთის საკადასტრო და სამართლებრივი მონაცემები.
შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის ყიდვით საქართველოში ბინადრობის მიღება?
საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა გარკვეულ შემთხვევებში უცხო ქვეყნის მოქალაქისთვის ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველი შეიძლება გახდეს.
ამ მიმართულებით ორი მნიშვნელოვანი ზღვარია.
მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა — $150,000+
უცხოელს შეუძლია მოითხოვოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა, თუ მას საქართველოში საკუთრებაში აქვს უძრავი ქონება, გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა, რომლის საბაზრო ღირებულება აღემატება 150,000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში.
მნიშვნელოვანია, რომ ღირებულება მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული თანხით არ განისაზღვრება. სააგენტოს მოთხოვნების მიხედვით, ქონების საბაზრო ღირებულება უნდა დადგინდეს შესაბამისი აკრედიტებული ორგანოს მიერ სერტიფიცირებული შემფასებლის შეფასებით. (სერვისების სააგენტო)
ამ ტიპის ბინადრობის ნებართვაზე მოთხოვნის გაკეთება შესაძლებელია ასევე შესაბამისი ოჯახის წევრებისთვის კანონით დადგენილი პირობების გათვალისწინებით.
საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა — $300,000+
უფრო მაღალი ღირებულების ინვესტიციის შემთხვევაში შესაძლებელია საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის საფუძვლის შექმნაც.
უძრავი ქონების მიმართულებით საუბარია 300,000 აშშ დოლარზე მეტი ღირებულების ქონებაზე, რომლის საბაზრო ღირებულებაც შესაბამისი სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ უნდა დადასტურდეს. (სერვისების სააგენტო)
აქაც აუცილებელია ქონების სამართლებრივი სტატუსისა და სხვა მოთხოვნების დაკმაყოფილება. შესაბამისად, მხოლოდ 300,000 დოლარის გადახდა ავტომატურად არ ნიშნავს ბინადრობის მიღებას — საჭიროა კანონით განსაზღვრული პროცედურების გავლა.
უცხოელზე ბინის გაქირავება — რა უნდა გაითვალისწინოს მესაკუთრემ?
თუ ბინის გაყიდვის ნაცვლად მისი გაქირავება გსურთ, უცხოელთან ურთიერთობისას ძირითადი ყურადღება უნდა მიექცეს ქირავნობის ხელშეკრულებას, გადასახადებსა და გადახდის პირობებს.
სასურველია ხელშეკრულებაში მკაფიოდ ჩაიწეროს:
- ქირის ოდენობა და გადახდის თარიღი;
- ხელშეკრულების მოქმედების ვადა;
- დეპოზიტის ოდენობა და დაბრუნების პირობები;
- კომუნალური გადასახადების გადახდის წესი;
- ავეჯისა და ტექნიკის ჩამონათვალი;
- ქონების დაზიანების შემთხვევაში პასუხისმგებლობა;
- ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის პირობები;
- ბინის ჩაბარების მდგომარეობა.
უცხოელ დამქირავებელთან სასურველია ხელშეკრულება შედგეს მისთვის გასაგებ ენაზეც, მაგალითად ქართულ-ინგლისურად. ამ შემთხვევაში ორივე მხარისთვის უფრო ნათელია მათი უფლებები და ვალდებულებები.
რა გადასახადია გადასახდელი ბინის გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე?
საცხოვრებელი ფართის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის საკითხი დამოკიდებულია კონკრეტულ გარემოებებსა და მესაკუთრის სტატუსზე.
ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებისას საქართველოში მოქმედებს სპეციალური საგადასახადო რეჟიმი, რომლის მიხედვითაც შესაბამისი პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში შემოსავალი 5%-იანი განაკვეთით იბეგრება.
ამასთან, კომერციული ფართის გაქირავების ან სხვა ტიპის საქმიანობის შემთხვევაში დაბეგვრის წესი შეიძლება განსხვავებული იყოს.
ამიტომ კონკრეტული ქონების გაქირავების დაწყებამდე სასურველია შემოსავლების სამსახურის მოქმედი წესები გადაამოწმოთ და საჭიროების შემთხვევაში ბუღალტერს ან საგადასახადო სპეციალისტს მიმართოთ.
დეპოზიტი და მესაკუთრის უსაფრთხოება
უცხოელ დამქირავებელთან ხელშეკრულების გაფორმებისას მესაკუთრისთვის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხი საგარანტიო თანხაა.
ხელშეკრულებაში წინასწარ უნდა განისაზღვროს:
დეპოზიტის ოდენობა — რამდენ თანხას იხდის დამქირავებელი გარანტიის სახით.
დეპოზიტის გამოყენების შემთხვევები — მაგალითად, ქონების დაზიანება, გადაუხდელი კომუნალური გადასახადები ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებები.
დეპოზიტის დაბრუნების წესი — რა ვადაში და რა პირობებით უბრუნდება თანხა დამქირავებელს.
ასევე სასარგებლოა ბინის გადაცემისას შედგეს ნივთების ჩამონათვალი და დაფიქსირდეს ქონების მდგომარეობა ფოტოებით. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როდესაც ბინა სრულად არის მოწყობილი ავეჯითა და ტექნიკით.
უნდა დარეგისტრირდეს თუ არა ქირავნობის ხელშეკრულება?
გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში მხარეებმა შეიძლება განიხილონ ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საკითხიც.
თუმცა, არასწორია უნივერსალური წესის სახით თქმა, რომ „6 თვეზე მეტი ვადის ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს“. კონკრეტული გარიგების პირობებიდან გამომდინარე საჭიროა შესაბამისი სამართლებრივი მოთხოვნების გადამოწმება.
თუ ქირავდება ძვირადღირებული ბინა ან ხელშეკრულება ხანგრძლივ პერიოდზე ფორმდება, იურიდიული კონსულტაცია ორივე მხარის ინტერესების უკეთ დაცვას უზრუნველყოფს.
რა დოკუმენტები უნდა გადაამოწმოს ბინის მესაკუთრემ?
უცხოელ მყიდველთან ან დამქირავებელთან ურთიერთობისას სასურველია ყურადღება მიაქციოთ რამდენიმე ძირითად საკითხს.
ბინის გაყიდვის შემთხვევაში:
- საჯარო რეესტრის ამონაწერს;
- ქონების საკადასტრო მონაცემებს;
- მესაკუთრის უფლებამოსილებას;
- ქონებაზე რეგისტრირებულ შეზღუდვებს;
- მიწის ნაკვეთის სტატუსს, თუ ის გარიგებაში შედის;
- ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობებს.
გაქირავების შემთხვევაში:
- დამქირავებლის პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს;
- ქირავნობის ხელშეკრულებას;
- გადახდის პირობებს;
- დეპოზიტის წესებს;
- ქონების გადაცემის აქტს და ინვენტარიზაციას.
უცხოელზე ბინის გაყიდვა — რა უნდა გაითვალისწინოთ საბოლოოდ?
უცხო ქვეყნის მოქალაქისთვის საქართველოში ბინის მიყიდვა, როგორც წესი, შესაძლებელია და პროცესი მნიშვნელოვნად არ განსხვავდება სხვა უძრავი ქონების გარიგებისგან. მთავარი ყურადღება უნდა მიექცეს ქონების სტატუსს, საჯარო რეესტრის მონაცემებსა და ხელშეკრულების სწორად შედგენას.
თუ უცხოელი მყიდველი ბინის შეძენას საქართველოში ბინადრობის მისაღებად გეგმავს, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მოქმედი მოთხოვნების გათვალისწინება. ამჟამად უძრავი ქონების საფუძველზე მოკლევადიანი ბინადრობისთვის შესაბამისი ზღვარი 150,000 აშშ დოლარზე მეტია, ხოლო საინვესტიციო ბინადრობისთვის — 300,000 აშშ დოლარზე მეტი. ორივე შემთხვევაში ქონების საბაზრო ღირებულების დადასტურებას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს. (სერვისების სააგენტო)
ხოლო თუ თქვენი მიზანი უცხოელზე ბინის გაქირავებაა, სწორად შედგენილი ხელშეკრულება, ქონების მდგომარეობის წინასწარ დაფიქსირება და საგადასახადო ვალდებულებების სწორად შესრულება გარიგებას ბევრად უფრო უსაფრთხოს ხდის.
უძრავი ქონების შეძენას, გაყიდვას ან გაქირავებას ყოველთვის სჯობს წინასწარი გადამოწმება — განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც გარიგებაში უცხო ქვეყნის მოქალაქე მონაწილეობს.